¿En qué consiste una tasación oficial?

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Una tasación oficial no es sino la valoración comercial de un bien que calcula un experto o tasador homologado por el Banco de España (BdE) en base a unos criterios de estimación objetivos e imparciales.

Las tasaciones oficiales deben cumplir las exigencias impuestas por el Banco de España, que vela por la independencia y transparencia en la actividad de tasación. Su supervisión establece un marco fiable para cualquier operación con garantías para las partes, por ejemplo, en procesos como la compraventa de una vivienda, a la hora de determinar el valor de un inmueble o solicitar una hipoteca a una entidad bancaria.

Es importante señalar que no tienen una validez ilimitada. En el caso de la tasación hipotecaria, la normativa fija su vigencia en seis meses desde la fecha de la firma del informe pericial, que debe emitirse transcurridos 60 días desde la última visita del tasador al inmueble. Esto se debe a las constantes variaciones del mercado inmobiliario, sometido a grandes tensiones que provocan grandes fluctuaciones en el valor de las viviendas.

La intención

La tasación atenderá a la finalidad para la que sea solicitada. El objeto de la misma puede ser el de garantizar un préstamo hipotecario, que suele ser la operación más común, pero también resulta muy útil en caso de que necesites acreditar ante una entidad bancaria tu solvencia patrimonial o quieras, por ejemplo, solicitar una póliza de seguro. Se estiman igualmente necesarias en los procedimientos de liquidación de sociedades o repartos de patrimonio, esto es, en el caso de herencias o divorcios.

También es habitual que se soliciten peritaciones oficiales en los casos de fusiones de empresas, con el fin de conocer la valoración real de las mismas como premisa ante tamaña operación jurídica. Por su parte, las compañías aseguradoras acuden también a este tipo de valoraciones a la hora de justificar los daños ocasionados tras un siniestro.

El cálculo

Existen diversos métodos de tasación, entre los que se distinguen los siguientes:

> Por comparación: es la fórmula más empleada y consiste en comparar las características del bien a tasar con otros bienes similares.

> Por coste: en este caso se calcula el valor de reemplazamiento. En el caso de un inmueble supondría la suma del valor del terreno y el coste de construcción de la edificación, incluyendo las tasas de construcción, licencias, honorarios, seguros e impuestos de obra nueva.

> Residual: cuando no es posible utilizar el método por comparación se recurre a esta estimación, que resulta de la deducción de los gastos invertidos en la finalización de la construcción del inmueble a la valoración del inmueble una vez construido.

> Actualización de rentas: es el cálculo que estima el coste de reemplazamiento de la vivienda a tasar y suele emplearse en la tasación de inmuebles aptos para arrendamientos, usufructos o concesiones administrativas, entre otras.

Las tasaciones oficiales se suelen aplicar a la valoración de vehículos, empresas, fondos de comercio, patrimonios, activos inmateriales y, sobre todo, a la tasación de terrenos y viviendas, y siempre dependerán de la intención de la misma y del método de tasación utilizado.

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